רכישת דירה יד 2

קניית / רכישת דירה
המדריך בנושא קניית דירה יד שניה
1. כמה מלים לפני שמתחילים…
2. בדיקות מקדמיות לקראת קניית דירה יד שניה.
2.1 כללי.
2.2 בדיקה של הדירה וסביבתה.
2.3 נסח טאבו.
2.4 בדק בית.
2.5 בדיקת שמאי מקרקעין.
2.6 ענייני משכנתא.
2.6.1 משכנתא קונה – אישור עקרוני.
2.6.2 משכנתא מוכר – בדיקות רלוונטיות.
2.7 תשריט דירה בטאבו.
2.8 תיק הרשות המקומית.
3. מס רכישה.
3.1 כללי.
3.2 דירה יחידה.
3.3 דירה נוספת.
3.4 מידע נוסף.
4. מסים ועלויות נלוות.
5. משא ומתן ומסמך זיכרון דברים.
5.1 מהו זיכרון דברים?
5.2 החסרונות בחתימת זיכרון דברים.
5.3 ההמלצה המשפטית – לא לחתום על זיכרון דברים.
5.4 טיפים חשובים לגבי זיכרון דברים.
6. חשיבות הליווי המשפטי ע"י עורך דין קניית דירה יד שניה.
7. שלב חתימת חוזה המכר.
7.1 כללי.
7.2 רישום הערת אזהרה.
7.3 מנגנוני בטחון משפטיים נוספים.
7.4 דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה
7.5 תשלום מקדמה בגין מס שבח.
8. הלוואת משכנתא.
8.1 אחוז מימון.
8.2 נטילת המשכנתא ורישומה.
9. הליך קבלת החזקה בדירה.
10. רישום הזכויות בדירה בטאבו.
11. טיפים אחרונים בנושא קניית דירה יד שניה.
כמה מלים לפני שמתחילים.
קניית דירה נחשב לצעד כלכלי משמעותי, אשר הישראלי הממוצע עושה לפחות פעם אחת בחייו.

אנו מגישים לכם כאן מדריך, אשר ישפוך לכם אור על התהליך של קניית דירה יד שניה בישראל, במסגרתו תוכלו לקרוא כל מה שבאמת חשוב לדעת בנושא, עם הסברים, עצות וטיפים שימושיים.

יחד עם זאת, למן ההתחלה, חשוב לנו להדגיש בפניכם, כי מאחר והתהליך של קניית דירה הוא מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים, במידה שאינו מבוצע באופן מקצועי ויסודי, מדריך זה אינו מתיימר ללמדכם להפוך בין ליל להיות עורך דין קניית דירה מומחה, ואף ברור שלא ניתן לעשות כן במסגרת מדריך אינטרנטי; ולפיכך, העצה הטובה ביותר שנוכל לתת לכם – היא לשכור שירותי משרד עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, כדי שיטפל עבורכם בעסקה.

אנו מקווים, כי המדריך יהא לכם לתועלת.

עומדים לפני קניית דירה יד שניה? עורכי דין במשרדנו יוכלו לסייע לכם בליווי מקצועי, אישי אמין ומסור של העסקה, במחיר הוגן ועם זמינות מיידית.

בדיקות מקדמיות לקראת קניית דירה יד שניה

כללי

סוף סוף מצאתכם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים…? איזה כיף!

לא כל יום קונים דירה. זוהי עסקה גדולה, עם השלכות עתידיות. ולכן, לפני שרצים לחתום על חוזה, חשוב לנהוג באחריות ובתבונה.

זה בדיוק הזמן להתחיל בבדיקות מקדמיות שונות, כדי לוודא שאמנם טרם קבלת ההחלטה הגורלית עבורכם אתם לא קונים 'חתול בשק', אלא מודעים היטב לכל הפרמטרים הרלוונטיים בקשר עם הדירה המיועדת.

מוכנים? יופי. קדימה, בואו נצא לדרך…
בדיקה של הדירה וסביבתה
טרם קבלת החלטה קונקרטית בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה לפחות פעמיים עד שלוש, במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.

לצורך כך, מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה, כאמור, בעדיפות לביקורים בימים ובשעות שונים, כגון: באור יום, בשעת ערב ובסוף-שבוע.

לא אחת נתקלנו במשרדנו באנשים שרכשו דירה בה התאהבו למן הרגע הראשון, אולם זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בה בפועל הסתבר להם, להפתעתם, כי רבה, שבצמוד לבניין שוכן לו גן ילדים רועש ממש מתחת לחלון חדר השינה, או בית כנסת, או שיש אנטנה סלולארית מפלצתית הממוקמת על גג הבניין שממול סלון דירתם, וכיו"ב, בהם, מרוב התלהבות, כלל לא הבחינו קודם-לכן.

לפיכך, טרם חתימה על חוזה קניית דירה, בחנו ובדקו היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי של הדירה, וכן את סביבתה הקרובה, דרכי הגישה, וכו'.

הסתובבו בדירה והסתכלו היטב על כל פרט ופרט. אל תתביישו לשאול את המוכרים שאלות שונות ולבדוק את תקינות מכלול מערכות הדירה, כגון: חלונות ותריסים, מערכת מיזוג אוויר, ברזים, מצב ארונות (במטבח, בחדר האמבטיה, ארונות קיר בחדרים), חפשו סדקים בקירות, סימני רטיבות המעידים על נזילות ו/או חדירת מי גשמים, וכהנה וכהנה.

שימו גם לב לכיווני האוויר של הדירה, עשויה להיות להם השפעה על מחירה.

בדירות חדשות יחסית, כדאי גם לברר מיהו הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לאסוף מידע בדבר המוניטין שלו, איכות הבניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה, וכו' (בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5%-10% ואף יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע"י חברה קבלנית ידועה נחשבת כאמינה).

רצוי לברר ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבנין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, רמת התחזוקה הכללית בבניין, מספר הדירות המושכרות בבנין לעומת מספר הדירות בהן הבעלים עצמם מתגוררים בדירה (עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים בבניין, רמת הרעש, הקפדה על שמירת הניקיון ומצב התחזוקה הכללי, מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות לגבי בעיות בבנין, רצון לשדרג ולטפח את הרכוש במשותף, ועוד), וכן בעיות אחרות, ככל שישנן.

כמו כן, טרם רכישת דירה כדאי לבדוק את השימושים הקיימים ו/או האפשריים ביחס לרכוש המשותף של הבניין. לדוגמא, מי רשאי לחנות בחניה משותפת של הבניין, שימוש במחסנים ובמתקנים משותפים, וכיו"ב.

כאשר קונים דירה, הפרמטר החשוב ביותר מבחינה נדל"נית הינו המיקום. בדקו גם את השכונה עצמה, דרכי הגישה, כבישים סמוכים, מרחק מאזור תעשיה או מפעל, מיקום שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים, כגון: מכולת, בנק, קופ"ח, גני ילדים, בתי ספר, בית כנסת, ועוד.

האם אתם כבר יודעים את שטחה של הדירה? לתשומת לב, לאור שיטות חישוב (מדידה) שונות, יתכנו הבדלים בין שטח הדירה כפי שמופיע בנסח הטאבו, ובין השטח כפי שמופיע בחשבון הארנונה, לעומת השטח של הדירה בפועל. כדי לקבל אומדן בדבר שטח הדירה בדקו את שניהם והצליבו נתונים.

ומה לגבי המחיר? באתר רשות המסים תוכלו לעיין במאגר מידע נדל"ן הפתוח לעיון הציבור ובו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה (לפי מספרי גוש חלקה, סוגי דירות, תאריכים, וכו'), אשר בוצעו בשנים האחרונות בבנין, ברחוב ובשכונה, כדי לקבל אומדן מחיר, העשוי לסייע לכם במסגרת ניהול משא ומתן באשר למחיר העסקה.
נסח טאבו
נסח טאבו הינו מסמך חשוב מעין כמותו, בבחינת תעודת הזהות של הדירה.

במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכר האם יש בידיו נסח טאבו, ולחילופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.

כיום, ניתן להוציא נסח טאבו עדכני בהליך מאוד פשוט הלוקח דקות ספורות, דרך האתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין (כרוך בתשלום אגרה בסך 15 ש"ח, נכון לשנת 2018; התשלום מתבצע בכרטיס אשראי).

במידה ואינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה, תוכלו לבדוק בחשבון הארנונה, או בחוזה הרכישה של המוכר, או באמצעות מנועי החיפוש באינטרנט (כגון: זה המצוי באתר המידע הממשלתי) לפיהם ניתן בנקל לאתר און-ליין מספרי גוש וחלקה לפני הזנת כתובת של נכס.

באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא האם הדירה אמנם רשומה בטאבו, האם המוכר הינו הבעלים הרשום של הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות, כגון: הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מינהלים, הגבלות אחרות, ועוד.

בשלב זה, תוכלו גם לעמוד בקשר עם עורך הדין מטעמכם, למען יעיין בנסח הטאבו בעין מקצועית ויוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף יסייע לכם בכל שאלה או בעיה שתתעוררנה אצלכם.

רוצים לקרוא עוד הסברים על נסח טאבו כאן באתר? לחצו על הקישור הבא.
נסח טאב.

בדק בית

האם הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה אצל מכון רישוי מוסמך?!

מקל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל"ן אחר, יקר וממירב כספכם, למען השקט הנפשי והכלכלי שלכם ושל משפחתם, הרי שבנוסף לליווי וטיפול משפטי של עורך דין מקרקעין מומחה, במקרים רבים, גם חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע ומומחים רלוונטיים כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת דירה.

כיום, טרם רכישת דירה, ניתן לשכור סל של שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בבדק בית וביקורת מבנים (בעלות זניחה ביחס למחיר הדירה) וכך לקבל חוות-דעת מקצועית ואובייקטיבית, הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה.

במסגרת בדק בית, בין היתר, תוכלו לקבל טרם קניית הדירה נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, איתור של ליקויי בניה בדירה (בעיות של נזילות ורטיבויות, מפגעים בטיחותיים, ועוד), ליקויים תכנוניים והנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכונה, גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותי ציבור, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולאריות, וכיו"ב), כמו גם מאפיינים רבים נוספים.

בדיקה של שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.

בנוסף, שמאי מקרקעין יוכל לבצע בדיקות חיוניות הדרושות במקרים מיוחדים; כמו, למשל, קניית דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, ועוד.

שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כגון: בדיקת תוכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו'), קיומן של הפקעות, וכהנה וכהנה.

על חריגות כבר בנייה שמעתם? לא רק שמדובר בעבירה פלילית, אלא שלקיומן יכולה להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתא, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית, וכהנה וכהנה של צרות שממש לא בא לכם להיתקל ולהתעסק בהן בעתיד.

להלן דוגמאות למקרים בהם נתקלנו במשרד לאחר בדיקות אותן ערכו שמאים מטעמנו ביחס לנכסים:

• חריגת בניה במרתף.
• דירה הרשומה בכלל כמחסן או משרד.
• פרגולה ללא היתר.
• מחסן ללא היתר.
• סגירת מרפסת ללא היתר/רישיון.
• הרחבה בסלון ללא היתר.
• תוספת חדר ללא היתר.
• חניה ללא היתר.
• עליית גג ללא היתר.
• פתיחת/הגדלת חלון ללא היתר.
• גדר חיצונית גבוהה בחריגה מהיתר.
• ריצוף בחצר ללא היתר.
• בריכת שחיה ללא היתר/רישיון.
• ועוד.

באמצעות בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מודד מוסמך) תוכלו לדעת האם יש היתר בנייה לנכס והאם מצבו הפיסי של הנכס אכן תואם את היתר הבנייה ולהיזהר ממוקשים.
ענייני משכנתא
אם אתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון העסקה, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתא.

המשמעות של האישור העקרוני הינה, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלבנטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהינו מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתא למימון רכישת הדירה.

כיום, ניתן לקבל אישור עקרוני להלוואת משכנתא בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות מוקדים טלפונים של בנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.

לידיעתכם, חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על-ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה. לפיכך, במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב מאוד לא נעים של הפרה יסודית של ההסכם מצדכם, עם סכנה לתשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש וגבוה לטובת המוכר.

בהמשך, רצוי לגשת למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי הלוואת משכנתא, כדי לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם (לתשומת לב, קיימים מספר סוגים ומסלולים: משכנתא עם ריבית משתנה או ריבית קבועה, משכנתא מדורגת, שקלית, דולרית, הלוואת בוליט/בלון, תשלום קרן שווה, או לפי לוח-שפיצר, וכו' (מוזמנים לעיין לגבי הנושא הזה במדריך המשכנתא שלנו באתר).

חשוב שתדעו, כי לפי הנחיות בנק ישראל (מסוף חודש 10/2012) הוטלו מגבלות על נוטלי משכנתאות מבחינת אחוז המימון מתוך שווי הנכס הנרכש (עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, עד 50% למשקיעים; ראו בהמשך טבלה).

לתשומת לב, בקטגוריה של עסקאות העברה ללא תמורה שבאתר זה (ראו בתפריט הנפתח שבצד ימין), תוכלו לקרוא טיפים על איך ניתן באמצעות עסקת העברת דירה במתנה לקרוב/ים (כגון: ילד/ים) להפוך מ"משקיע" לרוכש של "דירה יחידה", וכך ליהנות ממימון משכנתא גבוה יותר (הפרש של עד 20%, כמצוין לעיל), ואף ליהנות מחיסכון ניכר בתשלום מס הרכישה.

מכל מקום, את הנושא של משכנתא יש לבחון גם מהזווית של המוכר, כלומר, יש לשאול את המוכר האם על הדירה רובצת משכנתא (ותוכלו גם לבדוק זאת בנסח הטאבו) ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה.

בשלב זה, תוכלו לבקש מהמוכר להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתא הרובצת על הדירה.

לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. האם יעשה כן בדרך של פירעון המשכנתא, או בדרך שך גרירת המשכנתא לנכס אחר וחלופי אותו הוא רוכש למגוריו ו/או נכס נדל"ן אחר המצוי בבעלותו. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לגבי לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה, שכן אתם תעדיפו שפעולת סילוק המשכנתא על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן, ואם הינה נעשית באמצעות כספי התמורה שלכם, גם תצטרכו להיערך בהתאם ולסנכרן תשלומים, וכיו"ב.

נשמע לכם קצת מסובך? לא נורא, אל תילחצו. אתם מוזמנים תמיד לשוחח איתנו ונשמח להסביר לכם כיצד כדאי לבנות את לוח התשלומים האופטימאלי עבורכם לעסקה, לפי הנתונים האישיים שלכם (סנכרון מלא לפירעון המשכנתא של המוכר, להון העצמי שלכם, למשכנתא אותם אתם מתכוונים לקחת, כמו גם יתר הנתונים הספציפיים של העסקה).

בנוסף, משרדנו מצוי בקשרי עבודה עם יועצי משכנתאות ובנקים למשכנתאות, אשר ישמחו להתאים לכם את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.
תשריט דירה בטאבו (תיק ומסמכי בית משותף)
טרם קניית דירה, או בית, מומלץ לגם עיין בתשריט הנכס (תשריט דירה) המצוי בלשכת רישום המקרקעין (לרבות תשריט של חניות, מחסנים, וכיו"ב).

התשריט הוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, גבולותיו, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו'), וכיו"ב.

בבית פרטי, תוכלו לראות בתשריט הנכס את השטח הבנוי, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פרגולה, פתחים ודרכי גישה, וכו'.

באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי שטח הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש אכן תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו (האם החניה הספציפית שההמוכרים הראו לכם אכן צמודה לדירה? האם הגג צמוד לדירה? וכדומה).

בדירה בבנין משותף תשריט דירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין ובקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח הטאבו, וכן של כל הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן, גג, וכו'.

כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו"ב).

יתר על כן, אם הנכם מתעתדים לקחת הלוואת משכנתא, חשוב שתדעו, כי בנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש תשריט (בשלב בדיקת השמאי מטעם הבנק), לכן כדאי לוודא שהתשריט אכן קיים ו/או אין שום בעיה בנושא, למניעת עיכובים ו/או בעיות בקבלת הלוואת משכנתא.

לתשומת לב, במקרים רבים נוהגים בטעות לפסוח על שלב זה, מסיבות שונות, ולפיכך חשוב מאוד, כי תוודאו במפורש מול עורך הדין המטפל לכם בעסקת קניית דירה האם הוא אכן בודק עבורכם את הנושא של תשריט בטאבו, וכן את מסמכי הבית המשותף.

את מסמכי הבית המשותף, כולל תקנון, תשריט וכו' ניתן להזמין דרך אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין ולקבל תוך 24 שעות בערך (השירות כרוך בתשלום אגרה בסך 33 ש"ח, נכון לשנת 2018; התשלום מבוצע בכרטיס אשראי).
תיק הרשות המקומית
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם ביצוע עסקה של קניית דירה (המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום).

יש לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס).

בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות לגבי קרקעות סמוכות (אם יש קרקעות פנויות באזור, חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד, כגון: מגורים, מסחר, מבני ציבור, תחנת דלק, כבישים, פארק, כיו"ב; כדאי שלא תופתעו, כי הדבר עשוי להשפיע על איכות מגוריכם בדירה, כמו גם על ערכה, כאן או לכאן, לפי העניין).

בתיק הבית המשותף תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם יש) לגבי הדירה ולגבי הבניין, כלומר, מהי ה"היסטוריה" שלהם. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, וכיו"ב.

בנוסף היתר בנייה, וכי הוא תואם את המצב הפיזי של הדירה (בדיקת התאמה להיתר). במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש חריגות בניה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד.

זאת ועוד, תוכלו לבדוק האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה.

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בגין היטל השבחה. בהקשר זה, יוער, כי, לרוב, הנושא חל על המוכר במסגרת הוראות הסכמי מכר, אולם בהחלט חשוב שגם הקונה יהא ער לסוגיה מבעוד מועד (לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בחוזה, אשר יבטיח תשלום היטל השבחה ע"י המוכר).
מס רכישה
כללי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי סעיף 9(א) לחוק במכירת זכות במקרקעין, ובכלל זאת גם בעסקת קניית דירה.

כאשר קונים דירה יד שניה יש לשלם לאוצר מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לפטור/הקלה ממס.

מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו "יחיד") יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו לו דירתו היחידה.

כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן מומלץ מאוד להקדיש זמן ולבחון את הנושא, מבעוד מועד, כדי לבצע תכנון מס מיטבי, אגב היוועצות עם עורך דין רכישת דירה מומחה ומנוסה.
דירה יחידה
שיעור מדרגות מס רכישה בגין "דירת מגורים יחידה", כלהלן*:

המדרגה הסכום (ש"ח) אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה 1,664,520 0% (פטור – אין מס)
מדרגה שנייה 1,974,335 3.5% (יחסי)
מדרגה שלישית 5,093,535 5% (יחסי)
מדרגה רביעית 16,978,450 8% (יחסי)
מדרגה אחרונה מעל הנ"ל ועד בכלל 10% (יחסי)
דירה נוספת
שיעור מדרגות מס רכישה בגין רכישת "דירה נוספת", כלהלן*:

המדרגה הסכום (ש"ח) אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה עד 5,095,570 8% (מהשקל הראשון)
מדרגה שנייה מעל 5,095,570 10% (יחסי)

*גובה סכומי מדרגות המס הנ"ל מתעדכן מעת לעת
(הסכומים הנ"ל – לדירה יחידה ולדירה נוספת – בתוקף: מיום 16.01.2018 ועד ליום 15.01.2019).
מידע נוסף
קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר עשויים לחסוך הרבה כסף.

לכן, מומלץ לבדוק מבעוד מועד, באמצעות עורך דין שמתמחה בנדל"ן – האם הם חלים במקרה שלכם.

רוצים לקרוא מידע על פטורים/הקלות במס רכישה? טיפים ועצות? כנסו למדריך שלנו.

עלויות נלוות לקניית דירה יד שניה
האם בדקתם והגדרתם מראש מהו התקציב שלכם לעסקה?

בנוסף למחיר רכישת הדירה, חשוב מאוד לברר מראש ובמדויק לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקה, וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב שלכם.

תשלומים ו/או הוצאות אפשריים אותם יש לקחת בדרך-כלל בחשבון:

• מס רכישה.
• שכ"ט עו"ד.
• אגרות רישום בטאבו.
• דמי עמלת תיווך (אם יש).
• עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
• עלות מודד מוסמך (במידת הצורך).
• עלות בדיקת מהנדס – בדק בית (במידה הצורך).
• עלויות העמדת הלוואת משכנתא.
• עלות אריזה, הובלת תכולה, וכו'.
• עלות פירוק רהיטים/מתקנים בדירה קיימת והתקנה מחדש.
• תיקונים ו/או שיפוצים בדירה, וכיו"ב.
• הפסד ימי עבודה.
משא ומתן וזיכרון דברים

מהו זיכרון דברים?

טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי לזיכרון דברים אין תוקף משפטי מחייב, אלא אך ורק לחוזה הרכישה עצמו.

לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי, ככלל, גם אם לא נחתם חוזה, הרי שזיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה, לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא התוכן והמהות של המסמך).

זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאי עסקת רכישת דירה (ובדרך-כלל, הצדדים קובעים בו, כי חוזה מכר ייערך ע"י עורכי דין בתוך זמן קצוב), אולם, חשוב להדגיש, כי חתימת זיכרון דברים אינו מהווה שלב הכרחי בתהליך. נהפוך הוא, רצוי שלא לחתום עליו, אלא לחתום אך ורק על חוזה מקצועי, אשר נערך ו/או נבדק ע"י עורך דין קניית דירה מטעמכם (וזאת, כמובן, לאחר ביצוע השלמת הבדיקות המשפטיות והאחרות החיוניות).

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, לרבות רכישת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן מוחלט (ולחילופין, ניכר) את יכולת המשא ומתן שלכם בהמשך מול המוכר, באשר לתנאי העסקה.

זיכרון דברים טרם קניית דירה הוא מסמך קצר אותו עורכים שני צדדים, לאחר שניהלו משא ומתן בדבר ביצוע עסקת מכר דירה ואף הסכימו הדדית להתקשר ביניהם באופן מחייב בכל הקשור עם העסקה.

הלכה למעשה, זהו מסמך מקדים לשלב חתימת החוזה, אשר בדרך-כלל אמור להיחתם רק בשלב מאוחר יותר.

על זיכרון דברים במקרקעין לעמוד בדרישת הכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין), כפי שצוין לעיל, וכן דרישות מכוח דיני חוזים, הראשונה – קרויה "גמירות דעת" והשנייה – קרויה "מסוימות".

לפי דרישת המסוימות –

על זיכרון דברים לקניית דירה לכלול את התנאים העיקריים של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סך התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה. עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים פרט מסוים, במקרה שתוגש ע"י מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניין חבויות מס).

לפי דרישת גמירות הדעת –

בית המשפט בודק האם היתה לצדדים כוונה והם גמרו אומר בדעתם להתקשר ביניהם בעסקה משפטית מחייבת. בהקשר זה יצוין, כי היעדר חתימה על מסמך זיכרון הדברים אינה שוללת מניה וביה את תוקפו המשפטי וגם מסמך בלתי חתום יכול לגבש עסקה, בעוד שחתימה עליו, מהווה לרוב ראיה מספקת לדרישת גמירות דעת לעניין הכוונה של המוכר למכור את הדירה והכוונה של הקונה לרכוש את הדירה.
חסרונות בחתימת זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, כאמור, לכן בהמשך טרם חתימת חוזה קניית דירה עשויות להתעורר בעיות, כאשר, למעשה, לרוב לא יהא ניתן להתחרט, כך שיש לקחת זאת בחשבון מראש, לפני עריכה וחתימה עליו, בהיותו לרוב מבוצע ללא ייעוץ משפטי ובדיקות מקדימות ויסודיות.

זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאים המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר לעסקה, כאשר בעקרון לא ניתן לחזור מהסכמה שהושגה ולבצע בהמשך 'מקצה שיפורים'.

זיכרון דברים כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, לכן זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

ביטול זיכרון דברים עשוי להיות בלתי אפשרי, ולחילופין כרוך בהוצאות ו/או פיצויים בסכומים בלתי מבוטלים, אגב ניהול הליכי משפטיים, לרבות במסגרת ערכאות.

מועד חתימת זכרון דברים (ולא מועד חתימת החוזה) הוא התאריך הרלבנטי הקובע מבחינת לגבי הביטי המס הכרוכים בעסקה (לעניין חובת דיווח העסקה למיסוי מקרקעין – בתוך 30 יום; וכן, לעניין החבות בתשלומי מס רכישה ומס שבח – בתוך 60 יום).

זיכרון דברים מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס אותה יהא ניתן להסיר, במקרה של מחלוקת, אך ורק בהסכמה, או באמצעות צו של בית משפט (כרוך בהגשת תביעה לבית משפט, על כל הנובע ומשתמע מכך).

זיכרון דברים נחתם בדרך-כלל ללא סיוע וייעוץ משפטיים. עסקת מקרקעין היא מורכבת ולרוב כרוכה בסכומים משמעותיים מאוד. יש לערוך בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולהכניס מנגנוני הגנה מסודרים בחוזה (כגון: בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס, יפויי כוח בלתי חוזרים, בטחונות, נאמנויות, כיו"ב). טיפול כגון דא דורש מומחיות גבוהה ויכול להינתן אך ורק ע"י עורך דין קניית דירה מומחה.
ההמלצה המשפטית – לא לחתום על זיכרון דברים!
זכרו היטב והפנימו, בשום פנים ואופן אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה יד שניה.

רצוי ומומלץ לפנות מיידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתא, וכיו"ב) וילווה אתכם באופן מקצועי 'עקב בצד אגודל' לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.

לחילופין, היה וכבר סיכמתם את תנאי עסקה, מומלץ לפנות מיידית אל עורך הדין קניית דירה מטעמכם לקבלת ייעוץ, ביצוע הבדיקות הדרושות והכנת חוזה קניית דירה (פעולות אלו מהירות יחסית ועשויות לחסוך לכם כסף רב ועגמת-נפש בהמשך).
טיפים חשובים לגבי זיכרון דברים
ואם, בכל זאת, אתם ממש מתעקשים לחתום על זיכרון דברים, להלן שני טיפים חשובים ביותר:

• חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש, שאם לא כן זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימאלי.
• למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מסודר.

בנוסף, לתשומת לב, כפי שכבר הוער לעיל, חובת הדיווח והתשלום למס הרכישה ביחס לחוזה רכישת דירה מתקצרת (נוצרת במועד חתימת זיכרון דברים).

לפיכך, אם ראיתם דירה המוצאת חן בעיניכם, אל תחתמו על זיכרון דברים, אלא פנו מייד לעורך דין לשם ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ועריכת חוזה מקצועי.
חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית דירה יד שניה
במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי, מנוסה ואמין.

עורך דין לענייני נדל"ן מומחה מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם העסקה (סטאטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו').

תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כבר החל למן שלב המשא ומתן.

מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה מצדכם עשויה לעלות לכם ביוקר.

חשוב מאוד להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין קניית דירה מומחה, בעל ידע וניסיון ספציפי ומוכח בטיפול בעסקאות מקרקעין.

כמו כן, מומלץ שלא להסתייע בשירותיו של עורך הדין של הצד השני, אלא לשכור שירותיו של עורך דין נפרד מטעמכם בלבד, כך תוכלו לדעת בביטחון, כי הינו מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם במסגרת העסקה.

יצוין, כי תחום דיני מקרקעין הינו מורכב ויש לו היבטים רבים, כולל סוגיות מס סבוכות, המתעדכנים מעת לעת, ולכן לניסיון ולמומחיות של עורך הדין המסוים בו תבחרו יש חשיבות מכרעת עבורכם.
שלב חתימת חוזה מכר

התהליך של חוזה רכישת דירה יד שניה כולל שלושה חלקים עיקריים:

• חתימת חוזה מכר ע"י הצדדים לעסקה.
• חתימת מסמכים נלווים
• תשלום מקדמה ע"י הקונה למוכר.

מומלץ להגיע למעמד החתימה לאחר שכבר הסכמתם עם המוכרים על טיוטה סופית, כדי שתוכלו לעיין בה מבעוד מועד ובנחת ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב חתימת החוזה.

חשוב, כי יוצא נסח טאבו עדכני למועד חתימת העסקה, כדי למנוע הפתעות ו/או בעיות, וכן ולדאוג שהנסח יצורף כנספח לחוזה המכר.

כדאי, כי מעבר לעותק/י החוזה עצמו תקבלו ותשמרו אצלכם בתיק מסודר גם העתק של כל מסמך נוסף עליו אתם ו/או הצד השני חותמים במעמד זה.

בסיום מעמד החתימה, אתם תמסרו למוכר שיק בנקאי של מקדמה וחשוב, כי תקבלו צילום ממנו, עם חתימת המוכר שהוא מאשר את קבלת התשלום.

ברוב העסקאות שלב חתימת חוזה הרכישה אמור לקחת כשעה. לרוב, נהוג לחתום על החוזה במשרדו של עורך הדין שמייצג את המוכר.
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה הינו שלב חשוב ביותר ומומלץ לבצעו בהקדם, ככל הניתן, לאחר חתימת החוזה.

הערת אזהרה תבטיח את זכויותיכם החוזיות ותמנע מהמוכר לבצע כל עסקה נוגדת. כמו כן, תיתן לכם הגנה במקרה של עיקולים על הדירה, ועוד.

לצורך רישום הערת אזהרה, במעמד חתימת חוזה רכישת דירה, הצדדים חותמים על טופס לרישום הערת אזהרה, אותו יש להגיש (בצירוף עותק מקורי, או העתק נאמן למקור, מחוזה המכר; למעט במקרה של טופס בנוסח מפורט לפי התקנות).

כיום, ניתן לרבצע רישום של הערת אזהרה באופן מקוון באינטרנט (באמצעות עורך דין, עם כרטיס חכם).

עלות אגרת רישום הערת אזהרה המבוצעת בטאבו היא 157 ש"ח, ואילו עלות אגרת רישום הערת אזהרה באופן מקוון היא 126 ש"ח (נכון לשנת 2018).

מומלץ מאוד, כי בחוזה יוכנס סעיף המגן על הקונה ולפיו שיק המקדמה לא יימסר ישירות לידי המוכר, אלא יוחזק בנאמנות לתקופה של 2-3 ימי עסקים (שבהם לשכת רישום המקרקעין פתוחה), כדי לאפשר לעורך דין המלווה אתכם בעסקה לרשום לטובתכם את הערת האזהרה בטאבו ולוודא, כי אכן אין מניעה כל שהיא לרישומה בפועל (למשל: עיקול, עסקה נוגדת, או מניעה אחרת).

סעיף מסוג זה יעניק לכם הגנה מקסימאלית, וכך לא תסכנו את כספכם (תשלום המקדמה).

לתשומת לב, במקרה של רכישת דירה יד שניה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (מינהל), או בספרי חברה משכנת (כלומר, כאשר אין רישום זכויות בטאבו, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה), חשוב להגן על זכויותיו של הקונה באמצעות מספר מכשירים משפטיים חלופיים, כגון: רישום משכון ברשם המשכונות, הודעה בדבר העסקה לרשות מקרקעי ישראל, רישום הערה בספרי החברה המשכנת, וכו'.
מנגנוני בטחון משפטיים נוספים
עסקת רכישת דירה יד שניה כרוכה בסיכונים, ולכן חשוב לדאוג להכניס מנגנוני בטחון משפטיים, כדי לצמצם, ככל הניתן, את החשיפה לסיכונים מצד הקונה.

מנגנוני בטחון מקובלים יהיו, בין היתר:

• חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר ושאינו ניתן לביטול ע"י המוכר לצורך רישום העברת הזכויות על-שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
• חתימת שטרי מכר (או חכירה, לפי העניין) ע"י הצדדים, וכן מסמכים נוספים, הנדרשים לצורך רישום העברת בזכויות בדירה משמו של המוכר לשמו של הקונה.
• החזקת המסמכים האמורים בנאמנות בידי עורך דין של המוכר.
• סעיף לפיו יהא מותר לקונה לאחר בביצוע תשלומים ללא הפרת חוזה ו/או תשלום פיצוי כספי למשך מספר ימים קבועים (למשל: 'גרייס' של 7-14 ימים).
• קביעת סעיף ברור למקרה של מחיקת הערת אזהרה וביטול העסקה מצד המוכר, לרבות חיוב בהתראה במסירה אישית או עם אישור מסירה ומתן זמן קצוב עבור הקונה לתיקון ההפרה הנטענת.
• קביעת מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרת חוזה, בין אם הפרה יסודית, בין אם איחור במסירה, ועוד.
• חיוב המוכר לחתום על מסמכים הנדרשים לצורך נטילת הלוואת משכנתא מטעם הקונה, לרבות מתן רשות לשמאי להיכנס לדירה לצורך הערכת שווי, הסכמת/תצהיר בן-זוג, וכו'.
• הכנסת מנגנון של הפקדת כסף מתוך התמורה בחשבון נאמנות במקרה שהמוכר לא ימציא את אישורי המסים (כגון: אישור מס שבח, מס רכוש, אישור עירייה, ועדה מקומית) עד מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, עם הוראות בלתי חוזרות לנאמן (לרוב, יהא זה עורך הדין מטעם המוכר) לשלם כל חוב לשם השגת האישורים, בתוך זמן קצוב.
• סעיף הנוגע לכיסוי ביטוחי (לפי ערך כינון ריאלי למבנה) בגין הדירה כנגד "כל הסיכונים" (כולל נזקי שריפה, טבע, וכו') ממועד החתימה ועד למועד מסירת החזקה בפועל (רצוי לעיין בתנאי הפוליסה ולשמור העתק).
• סעיף של "כוח עליון", למקרה של עיכובים בתשלומי התמורה והתחייבויות אחרות כתוצאה מעיצומים ו/או שביתות בטאבו, רשויות (מס, מקומיות) , עיכובים הנוסעים מהתנהלות מוסדות בנקאיים, וכו'.
דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה
לפי סעיף 73(ג). לחוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין.

על הצהרת הקונה (היכולה להתבצע בדרך של שומה עצמית, או כהצהרה רגילה), לכלול, בין היתר, פרטים, כלהלן:

• פרטי הזכות הנרכשת במקרקעין;
• פרטיה של עסקת הרכישה;
• סכום התמורה הקבועה בחוזה בעד רכישת הזכות;
• סכום המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו;
• זכאות הקונה לקבלת פטור מתשלום מס רכישה (אם יש ומבוקש במסגרת ההצהרה).

כמו כן, לטופס הצהרת הקונה צריך לצרף מסמכים, כלהלן:

• עותק של חוזה הרכישה (מקורי, או נאמן למקור);
• נסח טאבו המעיד על הבעלות בדירה (או אישור זכויות מינהל, חברה משכנת, וכו');
• במקרה של רכישת דירה ע"י מספר רוכשים שאינם מאותו תא משפחתי – טופס 7000א.
• כל מסמך רלוונטי לעניין פטור/הקלה במס רכישה (אם מבוקש).

על הצהרת הקונה להיות מאומתת ע"י עורך דין, אשר לרוב יבצע עבורו גם את הדיווח לרשות המיסים כמייצג מטעמו.

לאחר הגשת ההצהרה, יקבל הקונה שובר לתשלום מס רכישה (ניתן גם לקבלו במקום בהגשת ההצהרה).

לידיעתכם, את מס רכישה ניתן לשלם בכל סניפי הבנקים ע"י שובר התשלום, או באמצעות כרטיס אשראי באתר האינטרנט הממשלתי (מוגבל עד 36,000 ש"ח, נכון לשנת 2018).

מומלץ לוודא, כי עורך הדין המייצג אתכם בעסקה אכן הגישו את ההצהרה במועד (אחרת יהיו קנסות וריביות) ולדאוג לשלם את המס במועד הקבוע לכך.

כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל לעיונם את טופס ההצהרה עם חותמת "נתקבל" של מיסוי מקרקעין.

החל מיום 01.12.2017 חובה להגיש את הדיווח על העסקה באופן מקוון (נדרש כרטיס חכם עם גישה למערכת המייצגים), ולא ניתן להגישו באופן ידני למיסוי מקרקעין (במידה והרוכש מיוצג ע"י עורך דין).
תשלום מקדמה בגין מס שבח
סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס).

שיעור המקדמה נגזר (15%/7.5%) מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).

סעיף 15(ד) לחוק קובע, כי יראו את המקדמה כאילו שולמה ע"י המוכר על חשבון מס השבח אותו הוא חייב לשלם.

בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה.

סעיף 15(ד)(א) קובע, כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו .

לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המיסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה.

חשוב להדגיש, כי תשלום מקדמה אינו חל על מכירת דירת מגורים מזכה לגביה המוכר ביקש פטור ממס שבח ו/או על מכירה שאינה כולה בתמורה כספית.
הלוואת משכנתא
אחוז המימון
כפי שכבר צוין לעיל, מומלץ מאוד להיערך לגבי הנושא של הלוואת משכנתא ע"י קבלת אישור עקרוני לקבלת המשכנתא עוד בטרם החתימה על חוזה רכישת דירה.

בהתאם להנחיות בנק ישראל קיימת מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל במסגרת הלוואה המובטחת במשכנתא מתוך שווי הנכס (שפי שייקבע בהמשך ע"י שמאי מטעם הבנק), זאת לפי חלוקה הינה לשלוש קבוצות רוכשים:

הרוכש אחוז מימון מקסימאלי הערות
רוכשי דירה ראשונה 75% מי שמעולם לא היתה לו דירה
רוכשי "דירה יחידה" 70% הכוונה ל"משפרי דיור"
רוכשי "דירה נוספת" 50% הכוונה ל"משקיעים" מרובי דירות
נטילת המשכנתא ורישומה
מאחר והתהליך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא כרוך בבירוקרטיה ועשוי לקחת זמן, אזי כבר בסמוך לחתימת חוזה רכישת הדירה כדאי להתחיל לטפל בקבלת ההלוואה.

הנושא של הלוואת משכנתא כרוך במספר עניינים אותם יהא עליכם להסדיר, כמפורט להלן:

• המצאת כל האישורים הנדרשים לבנק למשכנתאות לצורך איתנות פיננסית (כגון: צילומי תעודות זהות של הלווים, דפי חשבון בנק, תלושי שכר אחרונים או שומות מס לעצמאים, פרטי ערבים ככל שנדרשים, וכיו"ב).
• חתימת על מסמכי הלוואת המשכנתא בסניף הבנק למשכנתאות.
• המצאת אישור קיום ביטוחי משכנתא (ביטוח מבנה וביטוח חיים).
• המצאת הערכת שווי מטעם שמאי מוסמך (מתוך רשימת שמאים המקובלים על הבנק) ביחס לדירה.
• חתימה על ייפוי כוח נוטריוני עבור הבנק למשכנתאות בפני נוטריון (ודאו מראש כמה עותקים אתם נדרשים להמציא).
• חתימה על תצהיר בנוסח אותו תקבלו מהבנק לעניין דירה יחידה או נוספת (עליו תחתמו בפני עורך דין המלווה אתכם בעסקה).
• יש למסור לבנק למשכנאות עותק של טופס הצהרת הדיווח למיסוי מקרקעין (עם חותמת נתקבל).

בנוסף על כך, עליכם לדאוג, כי המוכרים יחתמו בפני עורך הדין שלהם על מסמך של כתב התחייבות לרישום משכנתא (מכוחו תירשם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק בגין הלוואת המשכנתא שלכם).

כמו כן, על המוכרים לחתום בפני עורך דין על אישור בו הם מצהירים על הכספים אותם כבר שילמתם להם בפועל על חשבון תמורת הדירה (לרוב כספי המשכנתא יהוו תשלום אחרון), הוראה בדבר קבלת כספים לחשבון הבנק שלהם (לרבות אישורים לאימות החשבון, כגון: דף חשבון מקורי או שיק מבוטל לדוגמא).

בנוסף, יהא עליכם לחתום עבור הבנק על תצהיר בו תציינו האם מדובר הדירה הנרכשת הינה "דירה יחידה", או "דירה נוספת".

עורך דין מטעמכם ירשום הערת אזהרה בטאבו בגין ההתחייבות לרישום המשכנתא וימסור לכם נסח טאבו מקורי, בו מופיעה הערת האזהרה, אותו תמסרו לבנק למשכנתאות שלכם (הערה: כיום, ניתן לבצע את הרישום של הערת האזהרה בגין ההתחייבות לרישום המשכנתא באופן מקוון באתר הממשלתי של לשכת רישום המקרקעין, באמצעות כרטיס חכם, לקבל בהמשך אישור ממוחשב על בדבר אישור ביצוע הפעולה, וכן להוציא נסח טאבו אינטרנטי, באופן מהיר, יעיל ומוזל).

לאחר הגשת כל הניירת האמורה לעיל לבנק, תוכלו לקבל בפועל את כספי הלוואת המשכנתא, אשר תועבר ישירות לידי המוכרים בהעברה בנקאית, או בהמחאה בנקאית על-שמם.

במקרה שאתם פורעים משכנתא קיימת של המוכרים, כספי הלוואת המשכנתא יועברו ישירות לבנק הממשכן שלהם, וזאת כנגד מסמך הקרוי "מכתב כוונות", בו הבנק של המוכרים מאשר, כי כנגד קבלת הסכום הנקוב בו, המהווה את מלוא יתרת סילוק המשכנתא, וככל שישולם עד לתאריך מסוים הנקוב במכתב הנ"ל, הבנק מתחייב למחוק את המשכנתא של המוכרים ולמסור את מסמכי הביטול לשם הסרת המשכנתא בטאבו.
מחיקת המשכנתא של המוכר
במידה ועל הדירה רובצת משכנתא מטעם המוכר, יש לדאוג להכניס לחוזה הרכישה מנגנון בדבר הסרתה, כך שהקונה יקבל את הדירה "נקייה".

ככל שהמשכנתא של המוכר גבוהה יותר (וביחס לשווי תמורה), רצוי שמועד הסרתה מבחינת לוח התשלומים יהא מוקדם יותר.

את המשכנתא של המוכר מקובל להסיר בשלוש דרכים:

• גרירת משכנתא: המוכר מעביר את הלוואת המשכנתא שלו לנכס אחר (למשל: דירה שרכש).
• הקפאת משכנתא: סך סילוק המשכנתא מועבר לחשבון ההלוואה בבנק (עד גרירתה ע"י המוכר לנכס אחר, בהמשך).
• פירעון משכנתא: סך סילוק המשכנתא משולם לבנק לצורך פירעונה.

כפי שצוין לעיל, לצורך פירעון המשכנתא יש לוודא שהמוכר ימציא לקונה מסמך הקרוי "מכתב כוונת" (מקורי ותקף) לפיו הבנק מאשר מהו סכום הסילוק המלא והמדויק של המשכנתא ומתחייב לבטלה לאחר תשלומו בחשבון ההלוואה בבנק.

כמו כן, בסמוך לאחר פירעון המשכנתא יש לוודא, כי המוכר ימציא לקונה נסח טאבו "נקי", המעיד על-כך שהמשכנתא אמנם נמחקה.
שלב מסירת החזקה בדירה
בסמוך לפני מועד קבלת המפתח והחזקה בדירה לידיכם, רצוי לבצע מספר פעולות, בהתאם לחוזה, כאשר השגרתיות הן – העברה מסודרת של חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים, משמו של המוכר לשמו של הקונה ולוודא שלא נותרו חובות כל שהם. בנוסף, יש לדרוש מהמוכר להמציא אישור היעדר חובות מאת ועד הבית (או חברת האחזקה, אם יש).

גם במעמד קבלת הדירה, אל תתביישו – בדקו שוב והיטב את הדירה ומערכותיה. מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירת חזקה, בו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה בזמן המסירה (ורצוי לתעד זאת בתמונות סטילס ו/או בוידאו).

בדרך-כלל, לפי הנהוג בחוזה רכישת דירה, מסירת החזקה תתבצע כנגד תשלום התמורה האחרון. לפיכך, ודאו מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבר מצויים בידו ו/או מועבר לידיכם עם וכנגד (BACK TO BACK) התשלום האמור.

רצוי לקבל מהמוכר אישור מסודר בדבר תשלום כל התמורה בגין הדירה.
שלב רישום הזכויות בטאבו
רישום העברת הזכויות בטאבו משמו שם המוכר לשמו של הקונה מסיים את העסקה.

לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה.

לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, לצורך רישום העברת זכויות בדירה בטאבו על-שם הקונה, נדרשת פרוצדורה, אותה נסביר בקצרה כאן.

יוער, כי מדובר בעסקת קניית דירה רגילה, אך לעתים הנושא מורכב יותר, ולכן יהא עליכם לצרף מסמכים ואישורים נוספים (אנו נתייחס כאן לעסקה סטנדרטית, כאמור).

רשימת המסמכים אותם יש לצרף לטאבו היא, כמפורט להלן:

• שטרי מכר, או העברת זכות חכירה, לפי העניין, בנוסח הקבוע בתקנות (חתומה ע"י הצדדים עם אימות חתימה בפני עורך הדין, או רשם המקרקעין).
• צילומי תעודות זהות של הצדדים (נאמן למקור).
• במידה ונלקחה הלוואת משכנתא – יש לצרף שטרי משכנתא אותם מקבלים מהבנק המלווה (על הקונה לחתום על שטרי המשכנתא, עם אימות חתימה בפני עורך הדין, או רשם המקרקעין).
• אישור מס רכישה לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס רכישה).
• אישור מס שבח לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס שבח).
• אישור מס רכוש (במידה ולא בוצעה עסקה רצונית לפני שנת 2000).
• אישור היעדר חובות לרשות מקומית המופנה לרשם המקרקעין בנוסח לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ולרבות אישור בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965 (ובתוקף).
• תשלום אגרות טאבו (צירוף שוברי תשלום משולמים דרך האינטרנט בכרטיס אשראי, או במזומן בבנק).

כיום, ניתן גם לבצע רישום של עסקה בטאבו באופן מקוון דרך אתר לשכת רישום המקרקעין (הערה: ע"י עורכי דין בלבד, באמצעות כרטיס חכם).

מומלץ לעקוב ולוודא, כי עורך הדין מטעמכם אמנם השלים את העברת הזכויות בטאבו, וכן להוציא נסח טאבו עדכני .
טיפים אחרונים
לסיום, רגע אחד לפני החתימה על חוזה רכישת דירה – חשוב מאוד שלא תשכחו:

• קראו בעיון רב טיוטת החוזה טרם חתימתו. ואל תתביישו לשאול את עורך הדין שלכם שאלות ו/או לקבל הבהרות!
• ודאו שכל הבטחה שניתנה לכם על ידי המוכר, וכן כל התנאים המסחריים עליהם סיכמתם מול המוכר, אכן מופיעים באופן מדויק ומפורש בהסכם .
• ודאו שמצורף לחוזה נסח טאבו עדכני (מומלץ להוציאו במעמד החתימה).
• ודאו שלוח התשלומים בחוזה תואם את סיכום הדברים.
• דאגו שסכום המקדמה, המשולם בעת חתימת החוזה, יוחזק בנאמנות ע"י עורך דין, עד רישום בפועל של הערת האזהרה לטובתכם בטאבו ורק אז ישוחרר לידי המוכר.
• הקפידו לשמור תיק מסודר עם כל המסמכים הקשורים לעסקה, שכן בהחלט יתכן ותיזקקו להם בעתיד (כגון: מס רכישה, שכר-טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים, עלות שמאי, מסמכי המשכנתא, צילומי שיקים של תשלומים, וכיו"ב).
תהליך הליווי המשפטי שלנו
הטיפול המשפטי אותו תוכלו לקבל במשרד עורכי דין בבני ברק הוא מקצועי ויסודי.

אנו מלווים את הלקוח באופן אישי וצמוד, החל למן השלב המקדמי של ניהול המשא ומתן הראשוני, ביצוע כל הבדיקות הדרושות בקשר עם הנכס והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישת דירה סופר-מקצועי, ליווי במעמד חתימת החוזה עצמו, ביצוע של כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום הנדרשות בטאבו ו/או אצל כל גוף רלוונטי, עד השלב הסופי של רישום הדירה על-שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה; וכל זאת, תוך חתירה למצוינות, הן מהבחינה המקצועית והן מבחינת היחס המסור והאישי הניתן לכל לקוח.

הידע המקצועי רב והניסיון העשיר, אשר נצברו ע"י המשרד במהלך השנים במסגרת ליווי של מאות עסקאות מקרקעין, כמו גם היכולת שלנו לקרוא היטב ולנתח את המפה הנדלנ"ית בישראל, מאפשרים לנו להעניק ללקוחותינו ערך מוסף משמעותי.

במידת הצורך, גם נוכל להפנות אתכם למומחים רלוונטיים, עמם המשרד מצוי בקשרי עבודה שוטפים והדוקים, כגון: מהנדסי בנין, שמאי מקרקעין, משרדי אדריכלים, חברות בדק בית, מודדים מוסמכים, ועוד.

לתשומת לב, ריכזנו עבורכם כאן בנפרד הסבר בדבר אפיון תהליך העבודה המשפטי המובנה הנהוג במשרדנו בקשר עם עסקאות של קניית דירה.

לעיון בהסבר על תהליך הליווי המשפטי שלנו במסגרת קניית דירה יד שניה – לחצו כאן.